Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Friday, July 24, 2015
QUỐC HỘI
---------------------- |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc |
Luật số: 66/2014/QH13
|
Hà
Nội, ngày 25 tháng 11 năm 2014
|
LUẬT
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam;
Quốc hội ban hành Luật kinh doanh bất động sản.
Chương I
NHỮNG
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Luật
này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
2.
Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt
Nam.
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong
Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1.
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây
dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn
giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản
nhằm mục đích sinh lợi.
2.
Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3.
Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn
thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng.
4.
Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình
xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
5.
Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt
động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở
hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất.
6.
Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
7.
Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó
bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử
dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê;
sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu
đối với nhà, công trình xây dựng đó.
8.
Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến
kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên.
Điều 4. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản
1.
Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi
ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
2.
Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật
này.
3.
Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
4.
Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo
vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
Điều 5. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh
Các
loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là
bất động sản) bao gồm:
1.
Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
2.
Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
3.
Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép đưa vào kinh doanh;
4.
Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng
đất.
Điều 6. Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh
1.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất
động sản theo các hình thức sau đây:
a)
Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
b)
Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;
c)
Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch
bất động sản.
2.
Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:
a)
Loại bất động sản;
b)
Vị trí bất động sản;
c)
Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;
d)
Quy mô của bất động sản;
đ)
Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin
về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động
sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;
e)
Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;
g)
Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và
giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh,
văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với
việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
h)
Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);
i)
Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Điều 7. Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản
1.
Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh
doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.
2.
Nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và
dự án được ưu đãi đầu tư.
3.
Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình hạ
tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ
tầng kỹ thuật trong hàng rào đối với dự án được ưu đãi đầu tư.
4.
Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích
đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong
phạm vi dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
5.
Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến
động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.
Điều 8. Các hành vi bị cấm
1.
Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
2.
Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3.
Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động
sản.
4.
Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.
5.
Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân
và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành
trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.
6.
Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
7.
Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định
của Luật này.
8.
Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái
quy định của pháp luật.
Chương II
KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN
Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
1.
Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a)
Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy
chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b)
Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất;
c)
Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2.
Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện
sau đây:
a)
Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b)
Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c)
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d)
Trong thời hạn sử dụng đất.
Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động
sản
1.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp
tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp
hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô
nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê
khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
3.
Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 11. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá
nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài
1.
Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau
đây:
a)
Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
b)
Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
c)
Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê,
cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền
theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật
đó;
d)
Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê;
đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê,
cho thuê mua;
đ)
Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để
bán, cho thuê, cho thuê mua;
e)
Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu
tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
g)
Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng
nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;
h)
Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để
xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
i)
Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để
đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng
kỹ thuật đó.
2.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình
thức sau đây:
a)
Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;
b)
Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê,
cho thuê mua;
c)
Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng
nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
3.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các
hình thức sau đây:
a)
Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này;
b)
Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh
doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Điều 12. Yêu cầu đối với
dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh
1.
Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch
thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2.
Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy
định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác
của pháp luật có liên quan.
3.
Dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng
theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Điều 13. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản
1.
Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động
sản theo quy định của pháp luật.
2.
Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.
3.
Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn
thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm
kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công
trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công
trình xây dựng đó.
4.
Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người
mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề
nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
5.
Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp
tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê mua bất động sản.
Điều 14. Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê
mua bất động sản của doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản
1.
Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các
loại bất động sản.
2.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các
loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của
pháp luật về nhà ở.
Người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua,
thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản
xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây
dựng đó.
3.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh
doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để
kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật này.
Điều 15. Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua
bất động sản
Giá
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa
thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì
các bên phải thực hiện theo quy định đó.
Điều 16. Thanh toán trong giao dịch bất động sản
1.
Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp
đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.
2.
Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê,
bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho
thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận
và phải được ghi rõ trong hợp đồng.
Điều 17. Hợp đồng kinh doanh bất động sản
1.
Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:
a)
Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
b)
Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
c)
Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
d)
Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
đ)
Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
2.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng,
chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà,
công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ
gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng
hoặc chứng thực.
3.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng
thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực
thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
4.
Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản.
Điều 18. Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua
nhà, công trình xây dựng
Hợp
đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có các nội
dung chính sau đây:
1.
Tên, địa chỉ của các bên;
2.
Các thông tin về bất động sản;
3.
Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
4.
Phương thức và thời hạn thanh toán;
5.
Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
6.
Bảo hành;
7.
Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8.
Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
9.
Phạt vi phạm hợp đồng;
10.
Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
11.
Giải quyết tranh chấp;
12.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Mục 2. MUA BÁN NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Điều 19. Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng
1.
Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
2.
Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm
các nguyên tắc sau đây:
a)
Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết
bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;
b)
Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích
trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng
chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê,
nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.
3.
Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung
cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4.
Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình
xây dựng.
5.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn
giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền
cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Điều 20. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán
1.
Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua.
Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có
quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách
nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2.
Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp
luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên
thỏa thuận.
Điều 21. Quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng
1.
Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong
hợp đồng.
2.
Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận
trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên
mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3.
Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa
thuận.
4.
Không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp
các bên có thỏa thuận khác.
5.
Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
6.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 22. Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng
1.
Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu
có).
2.
Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên
mua.
3.
Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp
luật.
4.
Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các
điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan
theo thỏa thuận trong hợp đồng.
5.
Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
6.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
8.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 23. Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng
1.
Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo
thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2.
Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và
các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên
quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3.
Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của
Luật này.
4.
Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng
không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
5.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 24. Nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng
1.
Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
2.
Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng
thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
3.
Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận
trong hợp đồng.
4.
Trong trường hợp mua nhà, công trình xây
dựng đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp
đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
5.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
6.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Mục 3. CHO THUÊ NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Điều 25. Nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng
Nhà,
công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi
trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công
năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
Điều 26. Quyền của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng
1.
Yêu cầu bên thuê nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận
trong hợp đồng.
2.
Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận
trong hợp đồng.
3.
Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận
trong hợp đồng.
4.
Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên
thuê gây ra.
5.
Cải tạo, nâng cấp nhà, công trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê đồng ý
nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê.
6.
Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
theo quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật này.
7.
Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê;
trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà, công
trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng.
8.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 27. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng
1.
Giao nhà, công trình xây dựng cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và
hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà, công trình xây dựng theo đúng công năng, thiết
kế.
2.
Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà, công trình xây dựng trong thời hạn
thuê.
3.
Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa
chữa nhà, công trình xây dựng mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi
thường.
4.
Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ
theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng.
5.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
6.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy
định của pháp luật.
7.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 28. Quyền của bên thuê nhà, công trình xây dựng
1.
Yêu cầu bên cho thuê giao nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp
đồng.
2.
Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình
xây dựng.
3.
Được đổi nhà, công trình xây dựng đang thuê với người thuê khác nếu được bên
cho thuê đồng ý bằng văn bản.
4.
Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng nếu có thỏa
thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
5.
Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa
thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.
6.
Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà, công trình xây dựng trong trường hợp nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng không phải do
lỗi của mình gây ra.
7.
Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
8.
Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 30 của
Luật này.
9.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 29. Nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng
1.
Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.
2.
Thanh toán đủ tiền thuê nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
3.
Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra.
4.
Trả nhà, công trình xây dựng cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.
5.
Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự
đồng ý của bên cho thuê.
6.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 30. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà,
công trình xây dựng
1.
Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong
các hành vi sau đây:
a)
Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời
điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng
mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê;
b)
Sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê;
c)
Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê;
d)
Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng
đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê
đồng ý bằng văn bản.
2.
Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình
xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
a)
Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo
đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê;
b)
Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý;
c)
Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
3.
Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng phải
báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa
thuận khác.
Mục 4. CHO THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Điều 31. Nguyên tắc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
1.
Nhà, công trình xây dựng cho thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh
môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo
công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
2.
Việc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
3.
Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà, công
trình xây dựng có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước khi hết hạn
thuê mua trong hợp đồng đã ký.
Điều 32. Quyền của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
1.
Yêu cầu bên thuê mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận
trong hợp đồng.
2.
Yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa
thuận trong hợp đồng.
3.
Yêu cầu bên thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã
thỏa thuận trong hợp đồng.
4.
Yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra.
5.
Được bảo lưu quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng khi bên thuê mua chưa thanh
toán đủ tiền thuê mua.
6.
Yêu cầu bên thuê mua bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng trong thời hạn
thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
7.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 33. Nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà, công trình xây
dựng
1.
Thông báo cho bên thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng
(nếu có).
2.
Thực hiện thủ tục thuê mua nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp
luật.
3.
Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao
cho bên thuê mua. Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc
theo thỏa thuận trong hợp đồng.
4.
Giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan cho bên thuê mua theo đúng
tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng.
5.
Làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất và giao cho bên thuê mua khi kết thúc thời hạn
thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua có văn bản đề nghị được tự làm thủ tục
cấp giấy chứng nhận.
6.
Bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
7.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
8.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy
định của pháp luật.
9.
Tạo điều kiện cho bên thuê mua chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình
xây dựng.
10.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 34. Quyền của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng
1.
Yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công
trình xây dựng.
2.
Yêu cầu bên cho thuê mua giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ liên quan theo
thỏa thuận trong hợp đồng; làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi kết thúc thời
hạn thuê mua.
3.
Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng; được chuyển
nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình
xây dựng.
4.
Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng trong
thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra.
5.
Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây
ra.
6.
Có quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền
cho bên cho thuê mua.
7.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 35. Nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng
1.
Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng mục đích theo thỏa thuận trong
hợp đồng.
2.
Thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp
đồng.
3.
Phối hợp với bên cho thuê mua thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã
thỏa thuận trong hợp đồng.
4.
Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự
đồng ý của bên cho thuê mua.
5.
Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra trong thời
hạn thuê mua.
6.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7.
Thông báo cho bên cho thuê mua về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà,
công trình xây dựng; việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây
dựng.
8.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 36. Chuyển nhượng hợp
đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng
1.
Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng
khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà
nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây
dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản
chuyển nhượng.
2.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua được tiếp tục thực hiện các quyền,
nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với bên cho thuê mua. Bên
cho thuê mua có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng
hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển
nhượng hợp đồng.
3.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
về đất đai.
4.
Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp
đồng thuê mua nhà ở xã hội.
5.
Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Mục 5. CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT
Điều 37. Nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất
1.
Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đáp ứng các
điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này.
2.
Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải tuân thủ các
quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và
đăng ký đất đai.
Điều 38. Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.
Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn
và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2.
Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã
thỏa thuận trong hợp đồng.
3.
Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi
của bên nhận chuyển nhượng gây ra.
4.
Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận
khác.
5.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 39. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.
Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm
về thông tin do mình cung cấp.
2.
Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng
vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3.
Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường
hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng
nhận.
4.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
5.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
theo quy định của pháp luật.
6.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 40. Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.
Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử
dụng đất chuyển nhượng.
2.
Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
3.
Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí
và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
4.
Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên
chuyển nhượng gây ra.
5.
Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng.
6.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 41. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
1.
Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương
thức thỏa thuận trong hợp đồng.
2.
Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng.
3.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
4.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
5.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 42. Quyền của bên cho thuê quyền sử dụng đất
1.
Yêu cầu bên thuê khai thác, sử dụng đất theo đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận trong hợp đồng.
2.
Yêu cầu bên thuê thanh toán tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận
trong hợp đồng.
3.
Yêu cầu bên thuê chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, hủy hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng
của đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có
quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang
thuê và bồi thường thiệt hại.
4.
Yêu cầu bên thuê giao lại đất khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng.
5.
Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê gây ra.
6.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 43. Nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất
1.
Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm
về thông tin do mình cung cấp.
2.
Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3.
Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất.
4.
Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích.
5.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
6.
Thông báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê.
7.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
8.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 44. Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất
1.
Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất
được cho thuê.
2.
Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đúng diện tích, đúng vị trí và tình trạng
đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3.
Được sử dụng đất thuê theo thời hạn trong hợp đồng.
4.
Khai thác, sử dụng đất thuê và hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên
đất thuê.
5.
Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
6.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 45. Nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất
1.
Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê.
2.
Không được hủy hoại đất.
3.
Thanh toán đủ tiền thuê quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
4.
Tuân theo quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh.
5.
Trả lại đất đúng thời hạn và tình trạng đất theo thỏa
thuận trong hợp đồng.
6.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 46. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc cho thuê
lại quyền sử dụng đất
Quyền
và nghĩa vụ của bên cho thuê lại, bên thuê lại quyền sử dụng đất được thực hiện
theo quy định tại các Điều 42, 43, 44 và 45 của Luật này.
Điều 47. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất
Hợp
đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải có các nội
dung chính sau đây:
1.
Tên, địa chỉ của các bên;
2.
Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng
thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
3.
Thời hạn sử dụng đất;
4.
Giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại bao gồm cả tài sản gắn liền với đất
(nếu có);
5.
Phương thức và thời hạn thanh toán;
6.
Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;
7.
Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8.
Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);
9.
Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
10.
Phạt vi phạm hợp đồng;
11.
Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất;
12.
Giải quyết tranh chấp;
13.
Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý.
Mục 6. CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ HOẶC MỘT PHẦN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG
SẢN
Điều 48. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự
án bất động sản
1.
Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án
cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh.
2.
Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu
cầu sau đây:
a)
Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
b)
Không làm thay đổi nội dung của dự án;
c)
Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.
3.
Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư
nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng
nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất
đai.
4.
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không
phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án
nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu
tư của dự án.
Điều 49. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án
bất động sản
1.
Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:
a)
Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được
phê duyệt;
b)
Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng
mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây
dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự
án đã được phê duyệt;
c)
Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi
hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền;
d)
Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá
trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
2.
Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng
nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
3.
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp
tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp
luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
Điều 50. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần dự án bất động sản
1. Ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định cho phép chuyển nhượng toàn
bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư.
2.
Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự
án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.
Điều 51. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án
bất động sản
1.
Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ
quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.
2.
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có
trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ
điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư
biết.
Trường
hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thì trong thời hạn 45
ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ
Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
3.
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp
đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án.
Trường
hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết
định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu
tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng
trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
4.
Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 52. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng
toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1.
Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền
và nghĩa vụ sau đây:
a)
Chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho
chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh
doanh, trừ các quyền và nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến chủ
đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó;
b)
Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy
đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và
các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng;
c)
Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho
bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai;
d)
Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng có
quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà, công trình
xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng tiến độ và quy hoạch chi
tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án; theo dõi và thông báo kịp
thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm trong việc sử dụng
đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng;
đ)
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
e)
Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
2.
Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền và
nghĩa vụ sau đây:
a)
Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển
giao;
b)
Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội
dung của dự án đã được phê duyệt;
c)
Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển
nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc
bảo đảm tiến độ, tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dựng;
d)
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
đ)
Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 53. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần dự án bất động sản
Hợp
đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có các nội
dung chính sau đây:
1.
Tên, địa chỉ của các bên;
2.
Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;
3.
Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;
4.
Giá chuyển nhượng;
5.
Phương thức và thời hạn thanh toán;
6.
Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;
7.
Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8.
Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan
đến quyền sử dụng đất;
9.
Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
10.
Phạt vi phạm hợp đồng;
11.
Giải quyết tranh chấp;
12.
Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý;
13.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Chương III
KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Điều 54. Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong
tương lai
1.
Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công
trình xây dựng hình thành trong tương lai.
2.
Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong
tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này, các quy định tương ứng
trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này.
Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương
lai được đưa vào kinh doanh
1.
Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được
cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy
phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp
có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã
hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải
có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều
kiện được bán, cho thuê mua.
Trong
thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh
có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được
bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai
1.
Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo
lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không
bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân
hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực
thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
2.
Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải
bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và
phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng
bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp
đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê
mua.
3. Trường hợp chủ đầu
tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê
mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và
các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp
đồng bảo lãnh đã ký kết.
4.
Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực
hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.
Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản
hình thành trong tương lai
1.
Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần
tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không
quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách
hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường
hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê
mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước
có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
2.
Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam
kết.
Điều 58. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê
mua bất động sản hình thành trong tương lai
Ngoài
các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định
tại Chương II của Luật này, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
1.
Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông
tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế
tại công trình;
2.
Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây
dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua
kiểm tra thực tế tại công trình.
Điều 59. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai
1.
Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở
hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê
mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp
đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn
bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
2.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của
bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều
kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng
hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển
nhượng hợp đồng.
3.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
4.
Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp
đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
5.
Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Chương IV
KINH
DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN
Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 60. Phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản của tổ
chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài
Tổ
chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài có quyền kinh doanh các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch
bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản theo quy định của Luật
này.
Điều 61. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản
1.
Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản:
a)
Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;
b)
Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;
c)
Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.
2.
Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công
chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận.
3.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa
thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
4.
Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản do các bên thỏa thuận và phải có các
nội dung chính sau đây:
a)
Tên, địa chỉ của các bên;
b)
Đối tượng và nội dung dịch vụ;
c)
Yêu cầu và kết quả dịch vụ;
d)
Thời hạn thực hiện dịch vụ;
đ)
Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;
e)
Phương thức, thời hạn thanh toán;
g)
Quyền và nghĩa vụ của các bên;
h)
Giải quyết tranh chấp;
i)
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Mục 2. DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 62. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản
1.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động
sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2.
Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có
chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của
pháp luật về thuế.
3.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời
vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh
doanh bất động sản.
Điều 63. Nội dung môi giới bất động sản
1.
Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký
hợp đồng.
2.
Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3.
Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Điều 64. Thù lao môi giới bất động sản
1.
Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng tiền
thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách
hàng và người thứ ba.
2.
Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không
phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.
Điều 65. Hoa hồng môi giới bất động sản
1.
Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng hoa
hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
2.
Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Điều 66. Quyền của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản
1.
Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này.
2.
Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản.
3.
Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký với khách
hàng.
4.
Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanh
dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bất
động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã ký với khách
hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới.
5.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 67. Nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch
vụ môi giới bất động sản
1.
Thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng.
2.
Cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm
về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.
3.
Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
4.
Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh
tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
6.
Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
7.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 68. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
1.
Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi có đủ các điều
kiện sau đây:
a)
Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
b)
Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;
c)
Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.
2.
Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 05 năm.
3.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định cụ thể việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất
động sản.
Mục 3. DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 69. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
1.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập
doanh nghiệp.
2.
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02
người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành
sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
3.
Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật
chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.
Điều 70. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1.
Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua bất động sản.
2.
Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động
sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các
bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ
điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký
kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất
động sản.
Điều 71. Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao
dịch bất động sản
1.
Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản được đưa lên sàn
giao dịch bất động sản.
2.
Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện
đưa vào kinh doanh.
3.
Được thu phí dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn giao dịch
bất động sản.
4.
Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.
5.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 72. Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn
giao dịch bất động sản
1.
Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện được giao
dịch.
2.
Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách
nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.
3.
Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản.
4.
Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh
tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5.
Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
6.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 73. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn
giao dịch bất động sản
1.
Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau đây:
a)
Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cung cấp hồ
sơ, thông tin về bất động sản;
b)
Ký hợp đồng với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản để
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
c)
Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản bồi thường
thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra;
d)
Các quyền khác trong hợp đồng.
2.
Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
a)
Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
b)
Trả phí dịch vụ cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
c)
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
d)
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Mục 4. DỊCH VỤ TƯ VẤN, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 74. Dịch vụ tư vấn bất động sản
1.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp.
2.
Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm:
a)
Tư vấn pháp luật về bất động sản;
b)
Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;
c)
Tư vấn về tài chính bất động sản;
d)
Tư vấn về giá bất động sản;
đ)
Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
3.
Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, phí dịch vụ tư vấn bất
động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
4.
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện
cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Điều 75. Dịch vụ quản lý bất động sản
1.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có
mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
2.
Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:
a)
Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy
quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất;
b)
Tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình
thường của bất động sản;
c)
Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động sản;
d)
Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng
hợp đồng;
đ)
Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây
dựng, người có quyền sử dụng đất.
3.
Nội dung, thời gian, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các
bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
4.
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện
cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Chương V
QUẢN
LÝ NHÀ NƯỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 76. Nội dung quản lý nhà nước về kinh doanh bất động
sản
1.
Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động
sản.
2.
Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường bất động sản, kế hoạch thực
hiện các dự án bất động sản.
3.
Xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản.
4.
Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản.
5.
Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh bất
động sản, tình hình triển khai thực hiện
dự án bất động sản.
6.
Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản.
7.
Giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động
sản.
Điều 77. Trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động
sản
1.
Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
2.
Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà
nước về kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước, có nhiệm vụ, quyền hạn
sau đây:
a)
Trình cấp có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm
pháp luật về kinh doanh bất động sản;
b)
Trình Thủ tướng Chính phủ ban hành và chỉ đạo thực hiện chiến lược phát triển
thị trường bất động sản;
c)
Chủ trì phối hợp với các bộ, cơ quan ngang bộ, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh trong việc tổ chức thực hiện và quản lý kinh doanh
bất động sản;
d)
Quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào
tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao
dịch bất động sản; quy định chi tiết việc thành lập và tổ chức hoạt động của
sàn giao dịch bất động sản;
đ)
Xây dựng và quản lý vận hành hệ thống thông tin quốc gia về thị trường bất động
sản; xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản trên phạm
vi cả nước;
e)
Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản;
g)
Hợp tác quốc tế về kinh doanh bất động sản;
h)
Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản; phối
hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức
kiểm tra, rà soát các dự án kinh doanh bất động sản để kiến nghị với cơ quan
nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi, đình chỉ, tạm dừng hoặc điều
chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản;
i)
Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc trình cấp có
thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật;
k)
Báo cáo Chính phủ về tình hình kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản
trên phạm vi cả nước.
3.
Bộ Tài nguyên và Môi trường trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của
mình có trách nhiệm:
a)
Hướng dẫn việc bố trí quỹ đất cho phát triển thị trường bất động sản trong quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
b)
Quy định, hướng dẫn về các loại đất được tham gia thị trường bất động sản theo
quy định của Luật đất đai và Luật này;
c)
Quy định, hướng dẫn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong kinh doanh bất động sản.
4.
Bộ Tài chính trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình có trách nhiệm
trình cấp có thẩm quyền ban hành chính sách về thuế và nghĩa vụ tài chính khác
trong kinh doanh bất động sản.
5.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của
mình có trách nhiệm hướng dẫn việc thanh toán trong các giao dịch kinh doanh
bất động sản, việc cho vay thế chấp bằng bất động sản, bảo lãnh trong bán, cho
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
6.
Các bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của
mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây
dựng tổ chức quản lý, kiểm tra, thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản.
Điều 78. Trách nhiệm của Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
1.
Thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản trên địa
bàn.
2.
Bố trí quỹ đất để phát triển các dự án bất động sản trong quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất của địa phương.
3.
Ban hành, công khai và tổ chức triển khai kế hoạch thực hiện các dự án bất động
sản.
4.
Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, hoạt động của sàn giao dịch bất động
sản và các dịch vụ bất động sản khác trên địa bàn.
5.
Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, xây dựng và công bố các
chỉ số đánh giá thị trường bất động sản trên phạm vi địa bàn.
6.
Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản trên địa bàn.
7. Hợp tác quốc tế
về kinh doanh bất động sản.
8.
Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về
kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo thẩm quyền; tổ chức kiểm tra, rà soát
các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn để thực hiện việc thu hồi, đình
chỉ, tạm dừng hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh doanh
bất động sản.
9.
Báo cáo Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn.
Điều 79. Xử lý vi phạm
1.
Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản thì
tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị
xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây
thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
2.
Xử lý thu hồi dự án bất động sản:
a)
Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án quyết định thu hồi dự án để
giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện trong các trường hợp chủ đầu tư dự
án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc
mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
và những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật
về đất đai, trừ trường hợp dự án có chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng
theo quy định tại Mục 6 Chương II của Luật này;
b)
Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải quyết những tồn tại của dự án
bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên có liên quan tới dự án;
c)
Cơ quan quyết định thu hồi dự án có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bị thu hồi
dự án giải quyết những tồn tại của dự án; thông báo và tổ chức lựa chọn chủ đầu
tư mới để giao tiếp tục thực hiện dự án;
d)
Chủ đầu tư có dự án bị thu hồi không được giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh
bất động sản mới trong thời gian 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi.
Chương VI
ĐIỀU
KHOẢN THI HÀNH
Điều 80. Điều khoản chuyển tiếp
1.
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang hoạt động mà chưa đáp ứng đủ điều
kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện trong thời
hạn 01 năm kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
2.
Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định việc đầu tư, đã được giao đất, cho thuê đất, đã có văn bản cho phép
chuyển nhượng dự án hoặc đã ký hợp đồng
chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành thì không phải làm lại thủ tục theo quy định của Luật này.
3.
Chứng chỉ môi giới bất động sản đã được cấp trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành có giá trị pháp lý trong thời hạn 05 năm kể từ ngày Luật này có hiệu lực
thi hành; hết thời hạn trên, người được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản
phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
4.
Chứng chỉ định giá bất động sản đã được cấp trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành có giá trị pháp lý trong thời hạn 05 năm kể từ ngày Luật này có hiệu lực
thi hành; hết thời hạn trên, người được cấp chứng chỉ định giá bất động sản
phải có đủ điều kiện về thẩm định giá viên theo quy
định của pháp luật về giá.
Điều 81. Hiệu lực thi hành
Luật
này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2015.
Luật
kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 hết hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật
này có hiệu lực thi hành.
Điều 82. Quy định chi tiết
Chính
phủ, cơ quan có thẩm quyền quy định chi tiết các điều, khoản được giao trong
Luật.
Luật
này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014.
CHỦ TỊCH QUỐC HỘI
Nguyễn Sinh Hùng |
Có thể bạn muốn biết?
Comments[ 0 ]
Post a Comment